La cliente manda  el borrador del modelo de contrato de alquiler de inmueble.

Resulta que su madre es usufructuaria y el cliente tiene la nuda propiedad. Ella no está incapacitada legalmente ( lo está de hecho pero no por resolución judicial) y está en una residencia.

El Instituto Cántabro de Servicios Sociales tiene reconocida su condición de guardadora de hecho de su madre en el expediente administrativo de reconocimiento de la situación de dependencia.

Quiere saber como formalizar el Contrato de arrendamiento a un tercero.

El Letrado redacta un Contrato de arrendamiento incluyendo en el mismo su intervención en nombre de su madre. Siempre que el arrendamiento no sea por más de seis años.

El 3 de septiembre han entrado en vigor los cambios introducidos por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Dicha ley ha derogado el artículo 304 del Código Civil, que establecía que “los actos realizados por el guardador de hecho en interés del presunto incapaz no podrán ser impugnados sí redundan en su utilidad”, y cuyo artículo y el 271 es el que iba a citar el letrado en el Contrato de arrendamiento para actuar la clienta como arrendataria en interés y beneficio de su madre (el art. 271 del Código Civil también ha sido afectado por dicha ley, y cuyo artículo decía que el tutor necesita autorización judicial para arrendar bienes del tutelado por tiempo superior a 6 años. Era otra disposición por la que entiende el letrado, como guardadora de hecho, podía arrendar la clienta en interés de su madre, sin superar dicho plazo).

Ahora en la regulación de la guarda de hecho en el Código Civil figura que:

Artículo 263.

Quien viniere ejerciendo adecuadamente la guarda de hecho de una persona con discapacidad continuará en el desempeño de su función ….

Artículo 264.
…..
En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deberá recabar autorización judicial conforme a lo indicado en el párrafo anterior para prestar consentimiento en los actos enumerados en el artículo 287.
…

Pero en el art. 287 no aparece que sea necesaria la autorización judicial para arrendar bienes del presunto incapaz cuando sea por tiempo inicial hasta de 6 años, como puedes ver a continuación:
 

Artículo 287.
… necesita autorización judicial para los actos ….. siguientes:
…
2.º Enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, bienes o derechos de especial significado personal o familiar, bienes muebles de extraordinario valor, objetos preciosos y valores mobiliarios no cotizados en mercados oficiales de la persona con medidas de apoyo, dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción.

Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones. La enajenación de los bienes mencionados en este párrafo se realizará mediante venta directa salvo que el Tribunal considere que es necesaria la enajenación en subasta judicial para mejor y plena garantía de los derechos e intereses de su titular.